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[杂谈] #白话踩盘# 今天踩盘去了芍药居北里,接下来分几条微博跟大家汇报下战果

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发表于 2019-1-27 20:42:21 | 显示全部楼层 |阅读模式
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#白话踩盘# 今天踩盘去了芍药居北里,接下来分几条微博跟大家汇报下战果(来自微博)

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 楼主| 发表于 2019-1-27 20:45:39 | 显示全部楼层
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#白话踩盘# (一)朝阳流量小区芍药居北里,共45栋楼1万户+的超大规模开放小区,房龄94-08年,公房回迁房为主,加上阳光空间、世嘉座、世捷座、绿雅阁少量商品房,塔楼多位于临街楼栋,板楼楼栋分布在小区中心,北临北四环,东临京承高速,1居400万出头,小2居500+且选择有限,600-750平2居主导,3居奔着700+往上走了,车位比较紧张,全部为租赁车位,地上150,地下450,人大附朝阳学校九年一贯制学校划片,学区属性房价加成80%,地段配套没得说,网上自行可查能复制粘贴的内容,就不在这里赘述了。


【关于车位价格不对,具体的可以看这个帖子,一篇文章读懂芍药居北里车位




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 楼主| 发表于 2019-1-27 20:47:23 | 显示全部楼层
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#白话踩盘# (二)说说踩盘感受吧,如果您是为了孩子上学选择这里希望接下来的内容能对您有所帮助。
1.如果有老人孩子,社区环境和安全保障要重点关注,小区整体楼栋分布较为密集,加上有商业分布,相对来说杂乱一些,给老人孩子活动的空间相对有限,目测317-318号楼东侧有一个较大的花园庭院,适合老人孩子活动,相对安静一些,其他部分楼栋也有自己独立的活动空间,面积相对小一些,社区里出租车,社会车辆比较多,楼道里的小广告,自行车确实相对来说比较难管理,转了转只看到一栋6层矮板有门禁,切社区内,楼道里提示标语灰常多。
2.如果对户型格局要求比较高,对不起,这里的房源卖相确实不太行,筒子楼,L型楼,凹型楼都有,方正规矩的户型少一些,采光,通透性需要重点关注,业主改户型的比较多。
3.从价格来看,600+可和新北苑对比,润泽悦溪,国际城,华贸城80-90平南北,纯南两居还是能看看的,且都是08年后带物业管理正规的新小区,加上朝外北苑分的存在,其实也是一种选择,毕竟孩子除了学习,成长环境和内心健康发展也是非常重要的。



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 楼主| 发表于 2019-1-27 20:49:38 | 显示全部楼层
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#白话踩盘# (三)泼完冷水,其实这里也有自己的优势
1.东西海拔尖学区占坑的钱,在这可以买个够住的2居。
2.人大附小朝阳分并的芍药居小学,小学初中高中在朝阳都比较强势,小学高中在北里,初中在太阳宫那边,家长接送还比较方便,尤其是小学阶段都在院里上学,幼儿园院里看到公私2所。
3.配套无硬伤,菜站,超市,饭馆,开锁,各种生活服务类配套,随处可见。
4.流量小区,每月绿中介自己口述30多套成交,出货容易。
5.13号线10号线换乘,望京中关村国贸上地几大工作区都够得着,市区上班也没啥毛病,免去家长后顾之忧

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 楼主| 发表于 2019-1-27 20:51:21 | 显示全部楼层
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#白话踩盘# (四)最后再给您提个醒。
1.院内的公立幼儿园也就是芍药园需要落户3年,且有北里房本
自住的话小区整体400左右占坑1居租房
2.朝阳外国语学校(慧忠里)校区划片小区也可以看看,学校是朝阳老牌学校,也位于朝阳前列,听那边业主说该校80%生源可上人大附朝阳学校中学,因为价格跟这边差不多,所以前提是在芍药居北里没有挑到合适的户型可以去看看那边的划片小区。
3.文学管路南侧的芍药居n号院(又被称为芍药居南里)及西侧紧邻的小区也是人大附划片,目前买房依然能上,但本着多校划片和就近上学原则,购买需慎重,涉及回迁房,原始名额有限选择,其他同样遵循上述第二点,北里没有合适选择再酌情考虑,价格的话其实和北里不相上下。
4.因为楼体各自不同,大部分房源格局并不方正,这个小区相对无视朝向,临街楼栋价格相对便宜,因为遮挡原因东向未必就比南向好。
5.居住品质相对一般,所以如果为了孩子,且考虑未来好出手置换,买低价占坑房以租还租,或起步型紧凑2居将来置换稳妥一些。
6.从今天的踩盘感受来看,管理相对好一点的是国航家属楼,位于学校西南角313.314号楼,用的自己的物业,门口有传达室,楼道明显干净很多,缺点就是类似筒子楼那种大楼道,私密性略差,但2居户型双卧朝南,南北通透,确实不错,就是价格贵,88平2居,总价745万;另外315-320这些08年的楼栋内部环境和管理也不错,就是房价和税高。



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